Direttiva Casa Green (UE 2024/1275): cosa cambia davvero in Italia nel 2026

La Direttiva (UE) 2024/1275 — nota come “Casa Green” o EPBD IV — è entrata in vigore il 28 maggio 2024 e va recepita dagli Stati Membri entro il 29 maggio 2026. L’Italia è in ritardo, la Commissione UE ha aperto una procedura di infrazione a marzo 2026. Spieghiamo cosa cambia davvero (poco, per il singolo proprietario) e cosa conviene fare oggi alla tua casa a Milano.

Tempo di lettura: 9 minuti · Ultimo aggiornamento: maggio 2026 · Con il parere giuridico dell’Avv. Carmine Coletta, civilista del Foro di Milano

Articolo aggiornato a maggio 2026 sulla base della Direttiva (UE) 2024/1275 EPBD IV (pubblicata in GU UE l’8 maggio 2024), del Regolamento sui prodotti da costruzione, della normativa italiana vigente sull’APE (DM 26/06/2015) e dei bonus fiscali 2026 (Legge di Bilancio 2026 — L. 199/2025). I riferimenti normativi sono linkati alle fonti ufficiali italiane: MASE, ENEA, Agenzia delle Entrate.

In sintesi

• Direttiva (UE) 2024/1275 EPBD IV — la “Casa Green” è la quarta revisione della direttiva sulla prestazione energetica nell’edilizia. Pubblicata in GU UE l’8 maggio 2024, in vigore dal 28 maggio 2024.

• Recepimento Stati Membri: entro il 29 maggio 2026. Italia in ritardo, procedura di infrazione UE aperta marzo 2026.

• NON c’è obbligo individuale per il singolo proprietario: la direttiva fissa target nazionali aggregati (“approccio a portafoglio nazionale”), non scadenze sul singolo immobile.

• Scadenze chiave: 2028 nuovi edifici pubblici a emissioni zero, 2030 nuovi residenziali a emissioni zero, 2030 -16% consumo medio residenziali esistenti, 2035 -20%, 2040 stop nuove caldaie a fossili, 2050 neutralità climatica completa.

• Già dal 1° gennaio 2025 stop agli incentivi statali per caldaie a combustibili fossili (no più Bonus Caldaia singola).

• A Milano: i palazzi d’epoca (classe G/F) sono i più sfidati, ma le deroghe per edifici tutelati ne salvano molti dai vincoli più stringenti.

• Bonus 2026 attivi per prepararsi gradualmente: Ristrutturazione 50% prima casa, Ecobonus 50%/36%, detrazioni pompa di calore + fotovoltaico + cappotto.

• Mediolanum Ristrutturazioni ha già completato cantieri con salto di classe energetica significativo: Bacone 60 mq G→B, Cenisio 120 mq G→B, Lorenteggio 100 mq D→C.

Cos’è davvero la Direttiva Casa Green (EPBD IV)

EPBD sta per Energy Performance of Buildings Directive. La Direttiva (UE) 2024/1275 è la quarta revisione di una norma europea che regola la prestazione energetica degli edifici dal 2002. La revisione 2024 — battezzata mediaticamente “Casa Green” — è stata adottata l’8 maggio 2024 dal Parlamento Europeo e dal Consiglio, è entrata in vigore il 28 maggio 2024 e gli Stati Membri hanno due anni per recepirla (termine: 29 maggio 2026).

L’obiettivo politico è chiaro: il parco edilizio europeo è responsabile del 40% dei consumi energetici e del 36% delle emissioni di CO₂ (dato MASE). La direttiva punta alla neutralità climatica del settore edilizio entro il 2050.

L’aspetto importante — e poco compreso — è il passaggio da obbligo individuale a target nazionale. Le bozze del 2023 ipotizzavano una scadenza individuale: ogni edificio in classe G doveva salire a F entro il 2030, da F a E entro il 2033. La versione finale del 2024 ha ribaltato l’impostazione: i target di riduzione del consumo (-16% entro il 2030, -20% entro il 2035 sul parco residenziale esistente) sono nazionali aggregati. È l’Italia nel suo complesso a dover raggiungerli, non il singolo proprietario.

Cosa cambia davvero per il singolo proprietario

Per chi possiede una casa in Italia oggi (1° maggio 2026), la risposta breve è: molto meno di quanto si è raccontato nel 2024. Vediamo punto per punto:

• Non sei obbligato a portare il tuo immobile a una specifica classe energetica entro il 2030 o il 2033.

• Non rischi sanzioni dirette se la tua casa resta in classe G dopo le scadenze nazionali.

• Sei però parte di un sistema che, nel suo complesso, dovrà ridurre i consumi: lo Stato italiano agirà tramite incentivi (bonus fiscali, detrazioni), regolazione (vincoli su nuove costruzioni, su ristrutturazioni profonde, su affitti turistici), informazione (APE obbligatorio per compravendite e affitti) e supporto (Piano Nazionale di Ristrutturazione).

• L’effetto pratico più visibile sarà sul valore di mercato: case in classe alta (A, B, C) saranno premiate, case in classe bassa (F, G) saranno svalutate o di più difficile vendita/affitto.

“L’art. 3 della Direttiva (UE) 2024/1275 stabilisce che ‘gli Stati membri assicurano che il consumo medio di energia primaria nel settore residenziale sia ridotto del 16% entro il 2030 e di almeno il 20% entro il 2035 rispetto al 2020’. Si tratta di obblighi a carico dello Stato, non del singolo proprietario. Non sono previste sanzioni a carico dei privati per il mancato raggiungimento di una determinata classe energetica entro le scadenze nazionali. La cornice giuridica è quella tipica delle direttive: lo Stato risponde alla Commissione UE; il singolo proprietario è incentivato (bonus fiscali) e progressivamente regolato (obblighi su nuove costruzioni, ristrutturazioni profonde, dichiarazione APE in compravendita), ma non sanzionato per la classe energetica del proprio immobile.”

— Avv. Carmine Coletta, civilista del Foro di Milano

Le scadenze chiave: 2028, 2030, 2035, 2040, 2050

Da notare due cose:

1. La scadenza 2040 sulle caldaie a gas è netta: dopo quella data, niente più nuova installazione di caldaie a gas tradizionali (nemmeno in sostituzione di una caldaia esistente). Sono ammesse solo soluzioni a basso impatto: pompe di calore, sistemi ibridi, caldaie a idrogeno (quando disponibili a costi accessibili).

2. La scadenza 2030 sui nuovi edifici vale per le costruzioni nuove, non per il rifacimento di un appartamento esistente. Un cliente che ristruttura un trilocale del 1909 a Milano nel 2030 non è soggetto al vincolo “zero emissioni” — può continuare con bonus ristrutturazione + classe energetica conforme alle norme italiane vigenti (oggi DM 26/06/2015 + recepimento EPBD).

Stop alle caldaie a gas: cronologia precisa

Tema di confusione mediatica. Cronologia ufficiale:

• 1° gennaio 2025: stop incentivi statali alle caldaie a fossili. Significa che non puoi più detrarre il 50% o 65% sull’acquisto e installazione di una caldaia a gas autonoma (Bonus Caldaia eliminato a fine 2024). Puoi ancora acquistare e installare una caldaia a gas, ma a tue spese (no detrazione).

• 1° gennaio 2040: stop installazione di nuove caldaie a combustibili fossili. Significa che dopo questa data non puoi più mettere una nuova caldaia a gas, nemmeno pagandola di tasca tua. Devi scegliere un’alternativa (pompa di calore, sistema ibrido, ecc.).

• Tra il 2025 e il 2040: caldaie a gas ancora installabili e acquistabili regolarmente, ma senza detrazione fiscale. Le caldaie a gas già installate prima del 2040 possono continuare a funzionare anche dopo il 2040 — la direttiva non impone smantellamento del parco esistente.

In pratica: se la tua caldaia ha più di 12-15 anni, valuta oggi se sostituirla con una pompa di calore (detrazione 50% prima casa nel 2026, vedi Ecobonus su Agenzia Entrate). Se la tua caldaia è recente (5-7 anni), nessuna fretta: arriva tranquilla al 2035-2040.

Come si misura: APE e classi energetiche (sistema SIAPE-ENEA)

Lo strumento di misura della prestazione energetica è l’APE — Attestato di Prestazione Energetica, introdotto in Italia con il DM 26/06/2015 e obbligatorio per:

• Compravendite immobiliari (allegato all’atto notarile, pena nullità relativa)

• Contratti di locazione (durata > 30 giorni)

• Annunci immobiliari (obbligo di indicare classe + indici)

• Edifici pubblici di superficie utile > 250 mq

Le classi vanno da A4 (massima efficienza) a G (minima). Tra A4 e G ci sono A3, A2, A1, B, C, D, E, F. La banca dati nazionale è il SIAPE — Sistema Informativo Attestati Prestazione Energetica gestito da ENEA, che oggi raccoglie oltre 8,3 milioni di APE.

Per Milano (e Lombardia in generale), ENEA pubblica statistiche aggregate sulla composizione del parco edilizio. La maggior parte degli edifici residenziali milanesi pre-1990 si trova in classe G o F: sono i target prioritari per la direttiva, ma — torniamo al punto — non con obbligo individuale, bensì con politiche di incentivo che rendono economicamente conveniente l’efficientamento.

Quali interventi privilegiare oggi: l’ordine corretto

Se decidi di efficientare la tua casa (per scelta tua, non per obbligo), l’ordine degli interventi conta moltissimo. Sbagliare la sequenza significa spendere tre volte tanto. Ordine corretto provato sui cantieri:

1. APE iniziale — chiamata di un certificatore APE accreditato che produce l’attestato e identifica le criticità maggiori (involucro, impianto, rinnovabili).

2. Cappotto termico (involucro): se la classe è G o F, il cappotto esterno o interno è la mossa che da sola fa salire 2-3 classi. Costo medio Milano 70-130 €/mq esterno.

3. Sostituzione infissi: vetri basso-emissivi, telai a taglio termico. Se gli infissi sono pre-1990 il salto in efficienza è enorme. Costo 600-1.200 €/mq vetro.

4. Pompa di calore aria-acqua o geotermica in sostituzione caldaia: detrazione 50% prima casa, scelta cardine per il post-2040.

5. Fotovoltaico sul tetto o in facciata (con accumulo): produce l’energia che la pompa di calore consuma. Detrazione fino al 50% prima casa.

6. Ventilazione meccanica controllata (VMC): una volta sigillato l’involucro con cappotto+infissi, la VMC garantisce ricambio d’aria senza dispersioni. Costo 4.000-8.000 € per appartamento medio.

7. APE finale: rilevazione del nuovo livello e classe. Tipicamente da G si arriva a B o A.

Il consiglio del Coordinatore

Sui 300+ appartamenti seguiti dal 2016, abbiamo visto un errore ripetersi spesso: clienti che cambiano la caldaia per primi, poi si accorgono che con il cappotto termico avrebbero potuto dimensionarla più piccola del 30-40%. Ordine corretto: APE → cappotto → infissi → impianto. Mai partire dall’impianto senza prima aver chiuso le dispersioni dell’involucro. Mediolanum lavora su questa sequenza in chiavi in mano con sopralluogo gratuito, computo metrico con prezzo bloccato, garanzia 5 anni, polizza Generali 1.000.000 €.

— Ivan Bongiovanni, Coordinatore di Progetto Mediolanum Ristrutturazioni

Bonus fiscali 2026 per prepararsi gradualmente

Il sistema italiano di incentivi per l’efficientamento energetico nel 2026 si compone di tre filoni:

• Bonus Ristrutturazione (art. 16-bis TUIR) — 50% prima casa / 36% altri immobili, tetto 96.000 € per unità immobiliare, 10 quote annuali. Copre tutti gli interventi di manutenzione straordinaria, ristrutturazione, restauro, anche se non specificamente energetici.

• Ecobonus — 50% prima casa / 36% altri immobili nel 2026 per interventi specifici di efficienza energetica: cappotto termico (tetto 60.000 €), infissi performanti (tetto 60.000 €), pompa di calore (tetto 30.000 €), schermature solari, ecc.

• Detrazione 50%/36% per fotovoltaico + accumulo — rientra nel Bonus Ristrutturazione se contestuale a opere edilizie, oppure ha tetti dedicati.

La pagina dell’Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie è la fonte ufficiale aggiornata. Per Milano nel 2026 la combinazione tipica per un efficientamento profondo è: Bonus Ristrutturazione 50% sulle opere edili + Ecobonus 50% sull’impianto efficiente + detrazione fotovoltaico, distribuite su lavorazioni distinte e bonifici parlanti separati.

Esenzioni e deroghe della Direttiva

La direttiva prevede esplicitamente esenzioni dai target di riduzione del consumo. Le più rilevanti per Milano:

• Edifici tutelati ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004) — vincolo storico, artistico, paesaggistico

• Edifici monumentali in cui l’intervento di efficientamento alteri il carattere o l’aspetto architettonico

• Abitazioni stagionali (uso < 4 mesi/anno)

• Edifici di superficie utile < 50 mq

• Edifici di culto e attività religiose

• Edifici industriali e artigianali con basse esigenze di climatizzazione

Per Milano questo significa che molti palazzi del centro storico (zona Brera, Quadrilatero, San Babila, Magenta) ricadono in regime di vincolo paesaggistico (Sovrintendenza) e sono soggetti a deroghe sull’involucro (cappotto esterno spesso non autorizzato). Le strategie alternative — cappotto interno, ridistribuzione impianti, pompe di calore aria-acqua a basso impatto visivo — restano applicabili e detraibili.

“Le deroghe della Direttiva (UE) 2024/1275 sono speculari a quelle del Codice dei beni culturali (D.Lgs. 42/2004) e al regolamento edilizio del Comune di Milano per gli edifici sottoposti a vincolo. Un proprietario di immobile vincolato non è tenuto a perseguire i target di riduzione consumo della direttiva quando l’intervento alteri il valore storico-architettonico tutelato. Resta l’opportunità — non l’obbligo — di interventi compatibili con il vincolo (cappotto interno, pompe di calore con unità esterne mascherate, fotovoltaico su falde non visibili). Importante: la deroga va dimostrata con relazione tecnica firmata da professionista abilitato, non si applica automaticamente.”

— Avv. Carmine Coletta, civilista del Foro di Milano

Esempi concreti: i salti di classe nei cantieri Mediolanum

Tre cantieri Mediolanum Ristrutturazioni con salto di classe energetica documentato nelle case history live:

• Trilocale 60 mq, Bacone (Via Eustachi) — stabile del 1909, classe energetica passata da G a B in 9 settimane. Interventi: nuovi impianti idraulici/elettrici certificati, predisposizione climatizzazione (Daikin Bluevolution), infissi PVC bicolore, spostamento contatore gas con nicchia portante esterna. Case history Bacone →

• Quadrilocale 120 mq, Cenisio — riqualificazione totale, classe energetica passata da G a B, costo €144.000, infissi esterni sostituiti. Cucina ridisegnata con isola centrale e colonna a tutta altezza. Case history Cenisio →

• Quadrilocale 100 mq, Lorenteggio — anni ’80, classe energetica passata da D a C, costo €120.000, ridisegno spazi + nuovi impianti. Case history Lorenteggio →

Il pattern è chiaro: i cantieri completi su immobili pre-1990 a Milano possono produrre salti di 2-4 classi energetiche, riportando appartamenti dalla zona “G/F” (i target prioritari della direttiva) alla zona “B/C” (in linea con i target nazionali 2030-2035). Sopralluogo tecnico gratuito con Coordinatore di Progetto, computo metrico con prezzo bloccato, garanzia 5 anni, polizza Generali 1.000.000 €.

Domande frequenti

La Direttiva Casa Green mi obbliga a fare lavori sulla mia casa entro il 2030?

No. La versione finale della Direttiva (UE) 2024/1275 ha adottato un approccio a portafoglio nazionale: i target di riduzione consumo (-16% entro 2030, -20% entro 2035) si applicano al parco residenziale italiano nel suo complesso, non al singolo immobile. Lo Stato risponde alla Commissione UE; il singolo proprietario è incentivato e progressivamente regolato, ma non obbligato individualmente.

Cosa succede se la mia casa resta in classe G dopo il 2030?

Niente di diretto. Non ci sono sanzioni a carico del proprietario per il mancato raggiungimento di una specifica classe entro le scadenze. Però l’effetto sarà sul valore di mercato (case in classe alta valgono di più, case in classe bassa si svalutano), sulla locabilità (alcuni Comuni stanno introducendo limiti su affitti turistici di case G/F), e sulle agevolazioni (chi vende deve dichiarare la classe in atto).

Devo cambiare subito la mia caldaia a gas?

Solo se ha più di 12-15 anni o consuma molto. Le caldaie a gas restano installabili fino al 31 dicembre 2039, ma dal 1° gennaio 2025 non sono più detraibili fiscalmente. Se devi sostituire una caldaia oggi, valuta una pompa di calore (detraibile 50% prima casa via Ecobonus) o un sistema ibrido, soprattutto se hai anche fotovoltaico.

Posso ancora installare una caldaia a gas nel 2026?

Sì. La direttiva vieta l’installazione di nuove caldaie a fossili solo dal 1° gennaio 2040. Fino a quella data le caldaie a gas autonome restano legalmente installabili (a tue spese, senza detrazione). Le caldaie a condensazione di ultima generazione hanno rendimenti elevati e possono essere una scelta sensata in transizione.

Quanto vale oggi una casa in classe G a Milano?

Dipende dalla zona, ma il delta valoriale tra una classe G e una classe A/B in zone medio-alte di Milano è stimato dagli operatori immobiliari intorno al 10-25%, con tendenza ad ampliarsi nei prossimi 3-5 anni. Una casa in classe G in zona Bacone, Cenisio, NoLo, Lorenteggio risente più di una in centro storico (dove i vincoli paesaggistici giustificano la classe bassa).

La direttiva si applica anche ai palazzi storici milanesi?

No, in deroga. Gli edifici tutelati ai sensi del D.Lgs. 42/2004 (Codice beni culturali) e quelli in zone con vincolo paesaggistico (Brera, Quadrilatero, parte di Magenta, San Babila) sono esentati dai target di riduzione consumo quando l’efficientamento alteri il carattere storico-architettonico. La deroga va dimostrata con relazione tecnica firmata da professionista abilitato; non si applica automaticamente. Restano possibili — e detraibili — gli interventi compatibili con il vincolo.

Quali bonus posso usare oggi per adeguare la mia casa?

Tre filoni nel 2026: Bonus Ristrutturazione 50% prima casa (36% altri immobili) — tetto 96.000 € per unità; Ecobonus 50%/36% sugli interventi di efficienza energetica (cappotto, infissi, pompa di calore); detrazioni dedicate per fotovoltaico + accumulo. La combinazione tipica per un efficientamento profondo a Milano è Bonus Ristrutturazione + Ecobonus + fotovoltaico, distribuite su lavorazioni distinte con bonifici parlanti separati.

Riferimenti normativi e tecnici

• Direttiva (UE) 2024/1275 del Parlamento Europeo e del Consiglio dell’8 maggio 2024 sulla prestazione energetica nell’edilizia (rifusione) — EPBD IV, “Casa Green”

• DM 26/06/2015 — Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici (APE)

• DM 26/06/2015 — Adeguamento del DM 5/2/1992 (rifacimento norme tecniche prestazioni energetiche)

• D.Lgs. 192/2005 — Attuazione della Direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia (norma quadro italiana)

• D.Lgs. 42/2004 — Codice dei beni culturali e del paesaggio (deroghe per edifici tutelati)

• Legge 199/2025 (Bilancio 2026) — Ristrutturazione e Ecobonus 50%/36% prima casa/altri immobili

• MASE — Pagina ufficiale efficienza energetica edifici

• ENEA — SIAPE — Sistema Informativo Attestati Prestazione Energetica

• ENEA — Portale Efficienza Energetica (informazioni APE, bonus fiscali, detrazioni)

• Agenzia delle Entrate — Agevolazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie